El mercado porteño de alquileres volvió a mostrar en agosto un movimiento mensual inferior al del índice general de precios. De acuerdo con el relevamiento del portal inmobiliario Zonaprop, los contratos de locación residencial en la Ciudad de Buenos Aires registraron una suba del 1,5% en el octavo mes del año, mientras que la inflación estimada para igual período se ubicaría por encima de esa cifra. Vamos a los números: en lo que va de 2026, el incremento acumulado de los alquileres alcanza el 19,2%, todavía por debajo del 21,5% estimado para el alza general de precios, lo que equivale a una caída real del 2,3% en el poder adquisitivo de quienes cobran en pesos.

En términos anuales, la dinámica es menos favorable para los inquilinos: la suba interanual llega al 29,9%. Sin embargo, cuando se compara con la evolución del índice de precios al consumidor, la diferencia se acorta, lo que confirma que la aceleración de meses previos fue perdiendo fuerza a lo largo del corriente año.

Cuánto cuesta hoy alquilar en cada tipo de unidad

• Monoambiente: $771.871 por mes.
• Departamento de dos ambientes: $886.527 mensuales.
• Departamento de tres ambientes: $1.196.413 por mes.

El precio promedio de un departamento de dos ambientes permite dimensionar el peso del alquiler en el presupuesto de una familia porteña, especialmente considerando que el Salario Mínimo, Vital y Móvil todavía se ubica muy por debajo de ese umbral.

Los barrios, un mapa con marcadas diferencias

El relevamiento de Zonaprop muestra que la brecha entre zonas continúa siendo significativa. Puerto Madero se mantiene como el barrio más caro, con un valor medio de $1.252.366 por mes, seguido por Núñez, en $995.838, y Palermo, en $990.748. En el extremo opuesto, Lugano ofrece el precio más bajo, con $654.776 mensuales, por debajo de Nueva Pompeya, en $700.324, y Parque Avellaneda, en $720.780.

La fotografía interanual, en tanto, exhibe un comportamiento desigual. Los barrios con mayores aumentos en los últimos doce meses fueron Villa Luro, con 38%, Parque Patricios, con 36,3%, y Parque Chacabuco, con 35,5%. En el otro extremo, los que menos subieron fueron Puerto Madero, con 4,2%, Nueva Pompeya, con 3,6%, y Villa Riachuelo, con 3%, lo que sugiere un proceso de convergencia de precios entre las zonas más accesibles y las más consolidadas.

Más oferta y una rentabilidad que mejora, pero sigue exigiendo plazos largos

La cantidad de inmuebles disponibles para alquiler tradicional creció 0,6% en agosto. Según Zonaprop, el stock actual es 3,4 veces superior al mínimo histórico registrado en febrero de 2023, un piso que había generado un escenario de extrema escasez. El punto de inflexión fue enero de 2024, cuando la oferta saltó 62% en un solo mes, tras los cambios regulatorios introducidos a fines de 2023.

Para los propietarios, los números muestran una mejora relativa. La rentabilidad promedio del alquiler tradicional se ubica en 5,70% anual, lo que implica que recuperar el valor de compra de una propiedad lleva, en promedio, 17,6 años. Ese plazo es 9,2% más corto que hace un año, una señal de que el rendimiento de la inversión inmobiliaria está recomponiéndose, aunque todavía muy lejos de otras alternativas de ahorro en pesos. Por barrio, Lugano lidera el rinde con un 9,8% anual, mientras que Puerto Madero apenas alcanza el 3,2%, lo que confirma la relación inversa entre precio de entrada y retorno.

En el segmento de compraventa, el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires reportó 6.051 escrituras firmadas en julio, lo que representa un aumento interanual del 9%. No obstante, el porcentaje de operaciones con financiamiento hipotecario se redujo al 16%, cinco puntos por debajo del registro de junio del año anterior. La retracción del crédito se refleja, además, en el hecho de que cuatro de cada cinco transacciones se concretan al contado o con ahorros previos.

Para los próximos meses, la variable clave a observar será la evolución de la oferta de alquileres en relación con la demanda efectiva, especialmente tras la finalización de los contratos firmados bajo la normativa anterior. A su vez, el comportamiento del índice general de precios será determinante para confirmar si los alquileres continúan perdiendo terreno en términos reales, como ocurrió en los primeros ocho meses del año. Marina Sanabria, Economía y comercio.