Según la simulación oficial difundida con el lanzamiento del programa, un crédito hipotecario de USD 80.000 a 25 años, con una tasa de UVA + 7%, requiere una primera cuota de $865.098 y un ingreso neto mínimo del grupo familiar de $3.460.391 mensuales. La cifra resulta de aplicar la regla central del esquema: la cuota no puede superar el 25% del ingreso neto del hogar.

El ejemplo tomado por las autoridades contempla una propiedad valuada en USD 106.667, de la cual el crédito financia hasta el 75%, es decir $120.920.000 al tipo de cambio oficial. El 25% restante queda a cargo del comprador, monto que la simulación oficial no incluye ni considera los gastos asociados al otorgamiento del préstamo.

Vamos a los números del préstamo

• Plazo mínimo de devolución: 15 años.
• Tasa máxima permitida: UVA + 7,50%.
• Monto máximo por crédito: 150.000 UVA.
• Capital ajustado por UVA durante toda la vida del préstamo.

El primer pago no permanece estable a lo largo del tiempo. Como el capital se actualiza por Unidad de Valor Adquisitivo, el monto en pesos de la cuota se modifica periódicamente, lo que convierte al ingreso familiar acreditado al inicio en una referencia móvil y no en un techo definitivo. La simulación oficial no precisa todavía la frecuencia ni la magnitud esperada de esos ajustes.

El fondeo: licitaciones con plata de la ANSES

Los fondos que financian estos créditos provienen de licitaciones entre entidades financieras, alimentadas con recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad de la ANSES. Cada licitación opera con depósitos a plazo fijo ajustados por UVA: UVA + 2,50% a un año y UVA + 4,50% a cinco años. El monto por subasta se ubica en $200.000 millones por entidad, con un tope del 20% por participante, y se proyecta un fondeo total cercano a los $2 billones. Una vez adjudicados los depósitos, los bancos cuentan con 90 días corridos para volcarlos efectivamente a préstamos.

Los créditos pueden destinarse a la compra, construcción, ampliación o refacción de primera vivienda para personas físicas. Para los postulantes que integran un grupo familiar con dos perceptores de ingresos, el umbral de $3.460.391 mensuales exige que cada integrante aporte alrededor de $1,7 millones de bolsillo, una cifra elevada en términos relativos y que segmenta con claridad el universo de potenciales beneficiarios.

La variable que hay que mirar el mes que viene es la dinámica de actualización de la cuota frente a la variación del índice UVA. Dado que el capital se ajusta mensualmente y los ingresos familiares suelen pactarse con menor frecuencia, el desfase entre ambos flujos condicionará la sostenibilidad del préstamo y el cumplimiento efectivo de la regla del 25% durante toda la vida del crédito.