La Administración Nacional de la Seguridad Social concretó la primera licitación del nuevo esquema de créditos hipotecarios indexados por Unidad de Valor Adquisitivo y colocó $200.000 millones entre trece entidades financieras, en una compulsa de la que participaron 18 bancos con 42 ofertas. El monto adjudicado representó el 77% del total ofertado, según los datos oficiales difundidos tras el cierre de la operación, y los fondos provienen del Fondo de Garantía de Sustentabilidad, es decir del patrimonio que la ANSES administra con los aportes de los trabajadores aportantes al sistema previsional.

La operación se estructuró en dos tramos con plazos diferenciados. El primero, a un año, concentró $35.570 millones a una tasa de UVA más 2,67% de spread, mientras que el segundo, a cinco años, reunió $164.429 millones a UVA más 4,94%, con el propósito declarado de que los bancos cuenten con fondeo estable para prestar a treinta años. Cada entidad adjudicataria quedó limitada a un tope equivalente al 20% del total licitado, una regla que la autoridad regulatoria incorporó para evitar la concentración de la cartera y para que la distribución de los préstamos quede repartida entre bancos públicos y privados de distinto tamaño.

Plazo para colocar los créditos y características del préstamo

Una vez constituidos los depósitos, las entidades disponen de 90 días corridos para efectivamente otorgar los préstamos, de modo que para esta primera vuelta el plazo vence el 1° de diciembre próximo. Cada institución tendrá la facultad de decidir si abre una línea específica bajo la marca del programa o si refuerza una ya existente, lo que en la práctica derivará en una diversidad de condiciones finales para el cliente según el banco con el que se negocie. El tope por crédito quedó fijado en 150.000 UVA, un equivalente cercano a los 200.000 dólares al tipo de cambio de referencia que publica el Banco Central de la República Argentina, una cifra que amplía el universo de inmuebles susceptibles de ser financiados y que resulta sensiblemente mayor a la del esquema anterior.

El ejemplo de referencia que difundió el organismo tomó un inmueble valuado en 106.000 dólares, por el cual el banco financia el 75% del valor de tasación, es decir aproximadamente 80.000 dólares que, convertidos al peso, representan unos 114 millones de pesos al cierre de la jornada cambiaria de referencia. Con un plazo de 25 años y una tasa final estimada en UVA más 7%, la cuota inicial del préstamo se ubica en torno a los 865.000 pesos mensuales, un valor que constituye el punto de partida porque, por tratarse de un crédito indexado, el monto se irá ajustando periódicamente en línea con la evolución de la inflación y del índice de precios al consumidor publicado por el INDEC.

El umbral de ingresos y el mapa de cobertura

• Para que la cuota inicial no supere el 25% de los ingresos del hogar, la familia tipo debe acreditar al menos $3.460.000 mensuales netos, según el cálculo oficial.
• Una pareja en la que cada integrante perciba cerca de $1.800.000 de sueldo neto podría reunir ese umbral sumando ambos sueldos, aunque quedaría con un margen acotado para imprevistos.
• El crédito promedio estimado, de $114 millones, se traduce en una cobertura potencial de entre 17.000 y 18.000 familias si se ejecutan la totalidad de las licitaciones previstas.
• El programa completo prevé emisiones sucesivas hasta alcanzar los $2 billones, lo que en la práctica dependerá de la evolución del tipo de cambio, de la inflación y de la demanda efectiva que registren las entidades.
• En la Ciudad de Buenos Aires, los valores de venta en barrios consolidados reducen las opciones dentro del tope de 150.000 UVA, mientras que en el interior del país el mismo monto permite financiar propiedades de mayor superficie.

Desde una mirada estrictamente técnica, la operatoria presenta un perfil de riesgo distribuido entre tres actores claramente diferenciados: el Estado, que coloca deuda indexada; los bancos, que captan fondeo barato en UVA más un spread acotado y luego prestan a tasas más altas, quedándose con la diferencia entre lo que abonan al FGS y lo que cobran al deudor; y las familias tomadoras, que asumen el compromiso de pagar cuotas que crecerán en la misma proporción en que aumente la inflación, de modo que el verdadero esfuerzo del préstamo se medirá en la trayectoria del índice UVA a lo largo de los próximos 25 años. En la actualidad, la aceleración del ritmo de devaluación y la dinámica del índice de precios al consumidor vuelven imperioso el monitoreo periódico de las variables macroeconómicas, dado que cualquier salto discreto en la cotización del dólar o en la inflación se trasladará de manera casi automática al valor de la cuota y al saldo de capital adeudado.

El cierre de esta primera etapa coincide con la finalización del período estival, cuando la demanda de créditos para refacción y cambio de vivienda tiende a reactivarse en el calendario comercial del sector inmobiliario. La Bolsa de Comercio de Rosario y diversos operadores consultados en el mercado de granos coinciden en señalar que las recientes lluvias sobre la zona núcleo pampeana mejoraron parcialmente la humedad superficial de los perfiles, aunque los mapas de reservas hídricas del Servicio Meteorológico Nacional muestran un déficit persistente en el oeste de la región pampeana y en parte de Cuyo, mientras que los pronósticos de mediano plazo anticipan nuevas precipitaciones para la segunda quincena del mes, lo que resulta relevante en tanto el costo de los materiales de construcción y la dinámica del tipo de cambio mantienen una correlación estrecha con el desempeño de la campaña agrícola fina.

La firma Rubén Sawicki, desde la sección Campo y Producción, expuso las características técnicas de la operatoria con el propósito de acercar a los lectores un panorama descriptivo y desapasionado del flamante esquema de financiamiento hipotecario, con el objetivo declarado de aportar elementos de juicio suficientes para que cada familia interesada pueda evaluar, con la debida diligencia, si su situación patrimonial y sus perspectivas de ingresos se compatibilizan con los compromisos de largo plazo que implica un crédito indexado por inflación.