La oferta de departamentos en CABA se achica: la superficie mediana perdió más de la mitad desde los años treinta

La superficie cubierta mediana de los departamentos porteños en oferta se redujo un 55% al contrastar las construcciones de la década de 1930 con las levantadas a partir de 2020, al pasar de 102 a 46 metros cuadrados, según un relevamiento elaborado por la firma de inteligencia inmobiliaria Mirando.ai sobre 53.424 avisos activos de venta de departamentos y PH en la Ciudad de Buenos Aires.

Menos metros y otra relación con el garage

Vamos a los números: la caída se observa tanto en los metros cuadrados cubiertos como en la cantidad mediana de ambientes, que pasó de cuatro a dos en el mismo período de casi un siglo. De manera paralela, se modificó lo que está incluido en el precio publicado: entre las unidades edificadas entre 2010 y 2014, el 41,4% de los avisos incorporaba la cochera al valor de venta, mientras que en las construcciones de 2025 y 2026 esa participación se desplomó hasta el 13,9%, con un salto de los avisos que ofrecen cochera opcional o comercializada por separado, que treparon del 2% al 14%.

El estudio, que ordenó las publicaciones por año de construcción, también registró que los monoambientes pasaron de representar el 1,9% de los departamentos ofrecidos entre los levantados en los años treinta al 35% entre los edificados desde 2020. En sentido inverso, las unidades de al menos 100 metros cuadrados cayeron del 53,2% al 9,4% del total de la oferta analizada.

Barrios del centro y del norte, los más golpeados

Las diferencias entre barrios son considerables al comparar las viviendas construidas antes de 1980 con las levantadas desde 2010. El informe consigna que Recoleta pasó de una superficie mediana de 90 a 45 metros cuadrados, lo que implica una baja del 50%, en tanto que Monserrat registró una reducción del 41% y Palermo, del 40%.

• Recoleta: baja del 50% en superficie mediana.
• Monserrat: reducción del 41%.
• Palermo: caída del 40%.
• Villa del Parque: descenso del 8,5%.
• Villa Urquiza: merma del 9,6%.
• Villa Devoto: baja del 6%, la menor entre los barrios relevados.

Una relación que se sostuvo en el tiempo

El informe ubica al gran proveedor la transformación en la cantidad de ambientes, aunque advierte que la relación entre superficie y ambientes se mantuvo relativamente estable, en un rango de entre 20 y 26 metros cuadrados por ambiente a lo largo de todo el período estudiado. Tras una etapa con medianas de entre 60 y 62 metros cuadrados en las construcciones de las décadas de 1970 a 2000, la superficie cubierta mediana volvió a retroceder desde 2010 hasta los 46 metros cuadrados actuales, configurando una curva en forma de U invertida que muestra cómo las promociones más recientes retomaron el achicamiento que se había interrumpido a mediados del siglo pasado.

La variable que hay que mirar el mes que viene es la evolución de la participación de los monoambientes y de los avisos que ofrecen cochera por separado en las nuevas publicaciones de venta, ya que ambos indicadores muestran el ritmo al que continúa profundizándose el cambio en la oferta de departamentos en la Ciudad de Buenos Aires.