Palermo le arrebató a Núñez el segundo puesto entre los barrios más caros para alquilar en la Ciudad

El precio medio de los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires registró una suba del 1,31% en septiembre respecto de agosto, de acuerdo con el relevamiento de Zonaprop. Se trata del aumento mensual más bajo acumulado en lo que va de 2026 y contrasta con la dinámica del primer semestre, cuando las variaciones intermensuales habían mostrado picos sensiblemente mayores. En la comparación interanual, los valores acumulan un incremento del 28,7%, una cifra que se ubica por debajo del índice de inflación del período y que refleja una desaceleración relativa del componente alquiler dentro de la canasta porteña.

El nuevo orden entre los barrios más caros

Vamos a los números. Dentro de ese promedio general, Palermo se encareció por encima de la media: avanzó 1,48% en el mes y alcanzó un precio medio de $1.005.424 mensuales para un departamento de dos ambientes. Con esa variación, el tradicional polo gastronómico y cultural desplazó a Núñez, que quedó en el tercer puesto con $1.003.138. Puerto Madero, en tanto, se mantuvo en la cima del ranking con $1.268.186 para la misma tipología, un valor que casi duplica al del barrio más económico de la ciudad. La diferencia entre el primer y el último lugar del ranking ronda los $607.500, lo que evidencia la marcada segmentación territorial del mercado inmobiliario porteño.

“Parte del valor del alquiler está fuera del departamento. Está en poder caminar a los Bosques, salir a comer, recorrer una librería o encontrar una propuesta cultural cerca de casa. Quien alquila también está eligiendo cómo quiere vivir y cuánto tiempo quiere dedicar a trasladarse.”Gonzalo Estivariz, cofundador y chairman de Lendar

La explicación de Estivariz pone el foco en lo que los especialistas denominan amenities urbanos: la oferta gastronómica, comercial y de esparcimiento que rodea a la vivienda. En su lectura, el precio del alquiler no refleja únicamente las características edilicias del inmueble, sino también el tiempo de traslado, la accesibilidad a servicios y la calidad del entorno. Esta variable resulta determinante en segmentos de demanda compuestos por profesionales jóvenes, parejas sin hijos y trabajadores del sector creativo, que suelen priorizar la ubicación por sobre los metros cuadrados.

• Puerto Madero: $1.268.186 mensuales para un dos ambientes. Lidera el ranking sin variaciones significativas respecto de meses anteriores.
• Palermo: $1.005.424 mensuales. Pasó del tercer al segundo puesto con una suba del 1,48% en septiembre.
• Núñez: $1.003.138 mensuales. Cayó al tercer lugar aunque conserva una base de demanda sostenida por el corredor de Libertador y el Parque de Innovación.
• Lugano: $660.673 mensuales. Se mantiene como el barrio más económico de la ciudad.
• Nueva Pompeya y La Boca: ambas zonas con valores por debajo de los $731.000 mensuales para la misma tipología.
• Promedio general para un tres ambientes de 70 m²: $1.214.267 mensuales, según el relevamiento de Zonaprop.

La pulseada entre Palermo y Núñez no está cerrada

Estivariz relativizó el desplazamiento de Núñez y consideró que las posiciones pueden alternarse en los próximos meses. El corredor de Libertador y el avance del Parque de Innovación en el predio del ex Tiro Federal son los dos ejes que continúan empujando la demanda en esa zona y que podrían estrechar la diferencia con Palermo. A la inversa, el nuevo esquema urbano de Palermo, con mayor oferta de transporte y servicios consolidados, actúa como ancla de precio en el segmento alto del mercado.

En el extremo opuesto del ranking, Lugano aparece como el barrio más económico, con un alquiler medio de $660.673 mensuales, seguido por Nueva Pompeya y La Boca, ambos por debajo de los $731.000. La brecha entre el barrio más caro y el más barato supera el 90%, lo que refleja la profundidad del abanico de precios en una ciudad con apenas 203 kilómetros cuadrados de superficie.

Mirando hacia adelante, la variable clave a seguir durante octubre será la evolución de la inflación general y su traspaso a los contratos de alquiler. Si el ritmo de desaceleración se sostiene y los índices de precios al consumidor mantienen una tendencia descendente, el mercado podría completar el año con variaciones mensuales en torno al 1%, un umbral que los analistas consideran compatible con un escenario de estabilización relativa. En ese contexto, la pulseada entre Palermo y Núñez por el segundo puesto del ranking promete mantenerse como uno de los indicadores más sensibles del comportamiento del sector premium.