El método parte de una práctica comunitaria de Bolivia conocida como pasanaku, en la que un grupo de personas reúne aportes periódicos y los destina, en cada ronda, a un integrante distinto. Juan Manuel Tapiola, director ejecutivo de la desarrolladora Spazios, tomó ese modelo y lo adaptó al mercado argentino bajo la marca Tapiolaku, con el objetivo de facilitar el acceso a una primera vivienda a través del esfuerzo colectivo y de instrumentos legales que brinden mayor seguridad a los participantes.

Cómo funciona el esquema

El mecanismo básico es el siguiente: diez personas aportan 500 dólares por mes, lo que conforma un fondo común de 5.000 dólares mensuales. En diez meses se acumulan 50.000 dólares y se concreta la compra de un departamento. Luego se realiza un sorteo y quien resulta elegido recibe la primera propiedad, aunque debe continuar con sus aportes hasta completar el proceso. El ciclo se repite hasta que cada integrante obtiene su vivienda. "Al final de los 10 ciclos de 10 meses, o sea, en 100 meses, todos tienen su propiedad de 50.000 dólares", explicó Tapiola. El recorrido total demanda ocho años y cuatro meses.

Los resguardos legales frente al incumplimiento

El principal riesgo del esquema es que un beneficiario deje de pagar después de haber recibido su departamento, habiendo aportado apenas una fracción del valor total. Para mitigar ese escenario, el sistema ofrece tres niveles de protección según el grado de confianza entre los participantes.

• Escritura con deuda explícita: se deja asentado en la escritura que el adjudicatario mantiene una deuda con el resto del grupo equivalente a las cuotas que aún le restan pagar.
• Condominio con usufructo: todos los integrantes figuran como condóminos de cada propiedad y le otorgan al beneficiario un usufructo, que le permite habitar la vivienda sin pagar alquiler, aunque la transferencia definitiva ocurre recién cuando termina el proceso completo.
• Fideicomiso: un fiduciario controla el cumplimiento de las condiciones y mantiene la titularidad de los inmuebles durante todo el proceso; la escritura a nombre de cada participante se concreta recién al cierre.

Además del riesgo de impago, el sistema contempla la posible suba del precio de las propiedades a lo largo de los casi ocho años y medio que dura el proceso. Para que quienes reciban su departamento en los últimos ciclos no queden en desventaja frente a quienes fueron adjudicados antes, la propuesta incluye ajustar las cuotas periódicamente, tomando como referencia la evolución del valor de mercado de los inmuebles, de modo que el esfuerzo realizado por cada integrante se mantenga equivalente al de los demás.