El precio acordado por una propiedad dejó de ser, desde hace varios meses, el único número relevante al momento de cerrar una operación inmobiliaria en la Ciudad de Buenos Aires, dado que la eliminación del Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) y del impuesto cedular para las ventas ocasionales de personas físicas modificó la estructura de costos que enfrenta quien decide vender un bien del patrimonio personal, aunque la operación todavía puede incluir comisiones inmobiliarias, honorarios del escribano y el Impuesto de Sellos, entre otros conceptos.

Comisiones, honorarios y gastos administrativos

Cuando interviene una inmobiliaria, la comisión suele ubicarse en una franja del 3% al 4% del valor de venta, con variaciones según lo pactado entre las partes. En los casos en que la compra se financia con un crédito hipotecario, pueden agregarse al presupuesto la tasación, los seguros obligatorios y los cargos administrativos que cobra la entidad bancaria, incrementando el costo total de la transacción.

Cómo se aplica el Impuesto de Sellos en CABA y en la Provincia

El desarrollador inmobiliario Santiago Tapiola, director general de la firma Spazios, explicó que la alícuota general del Impuesto de Sellos en la Ciudad de Buenos Aires se ubica en el 3,5% y señaló que existe una exención para la primera vivienda o vivienda única hasta un valor que, según su referencia, ronda los 220.000.000 de pesos. Cuando se supera ese tope, el tributo alcanza únicamente al excedente, lo que significa que la carga efectiva varía de manera significativa según el precio final del inmueble.

El esquema bonaerense presenta diferencias sustanciales: la alícuota se ubica en torno al 2% y, de acuerdo con el análisis del desarrollador, el pago suele repartirse entre comprador y vendedor. Esta distinción pone de relieve que la ubicación geográfica y el valor de la propiedad modifican de manera directa los gastos que debe asumir cada parte en la operación.

Qué tributos dejaron de pagar los vendedores ocasionales

• El Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI), eliminado a mediados de 2024, que alcanzaba a las propiedades adquiridas antes del 1 de enero de 2018 con una alícuota del 1,5% sobre el precio de venta.
• El impuesto cedular, que regía para los inmuebles comprados desde 2018 con una alícuota del 15% sobre la ganancia calculada con el valor de compra actualizado.
• La exención comprende las ventas ocasionales de personas físicas, incluso cuando se trata de una segunda propiedad utilizada como inversión, según explicó Tapiola.

El alcance de la medida tiene un límite preciso: las ganancias obtenidas por una actividad inmobiliaria habitual o empresarial continúan dentro del régimen general del Impuesto a las Ganancias, como ocurre con las desarrolladoras que construyen y venden propiedades como parte de su giro comercial, lo que mantiene la diferenciación entre el inversor ocasional y el operador profesional del mercado.

El eslabón que se queda con la diferencia

Con la eliminación del ITI y del impuesto cedular, el vendedor ocasional recupera una porción relevante del margen de la operación, dado que el ITI representaba el 1,5% del precio de venta —equivalente a 1.500 dólares en una operación de 100.000 dólares— y el impuesto cedular podía llegar al 15% de la ganancia actualizada. Esa diferencia queda ahora en manos del propietario que decide desprenderse del inmueble, aunque el comprador sigue enfrentando comisiones, honorarios de escribano, el Impuesto de Sellos y, eventualmente, los costos adicionales asociados a la financiación bancaria.

“La alícuota general en la Ciudad de Buenos Aires es del 3,5%, con una exención para primera vivienda hasta aproximadamente 220.000.000 de pesos, y cuando se supera ese límite, el tributo alcanza únicamente al excedente.”Santiago Tapiola, director general de Spazios